Les SCPI sont l’archétype de la « pierre papier ». Cet investissement connaît un succès qui ne se dément pas. Les particuliers plébiscitent les SCPI en premier lieu du fait de la baisse du rendement des fonds en euros des assurances-vie. Dans l’environnement de taux actuel, les SCPI apparaissent en effet comme l’un des seuls placements offrant un rendement intéressant. En parallèle, de plus en plus d’investisseurs se méfient de l’investissement locatif. Si les lois protectrices des locataires, les risques d’impayés et les travaux sont déjà dissuasifs, les taxes finissent souvent par décourager les plus audacieux. En comparaison, les SCPI apparaissent comme un havre de tranquillité.
Pourtant, ce placement n’est pas exempt de défauts. Les frais sont le plus gros obstacle. Les sociétés de gestions font payer parfois bien cher le confort qu’elles offrent aux épargnants. Enfin, les SCPI ne sont pas un placement sans risque contrairement à ce qui pourrait être envisagé au premier abord.
Alors, les SCPI en 2022, c’est toujours un bon plan ? On fait le point.
Rendement. – Les SCPI sont d’un des derniers moyens d’obtenir du rendement. En 2020, les SCPI ont rapporté en moyenne autour de 4%. Ce rendement est en baisse constante depuis des années, mais il reste beaucoup plus avantageux que celui des fonds euros des assurances vie. Par rapport à l’immobilier en direct, 4% peuvent paraître faibles, mais si on enlève du rendement d’un immeuble en direct les frais de copro, les impôts locaux et l’assurance, les SCPI ne sont finalement pas si mal placées.
Tranquillité. – L’immobilier en direct est source de soucis. La gestion des locataires, les réparations et parfois — malheureusement — les impayés de loyers ne sont pas de tout repos. Les SCPI apportent une réponde « clé en main » permettant d’investir en immobilier sans les soucis qui y sont normalement attachés.
Diversification. – L’investissement immobilier est par nature très concentré. Pour un particulier avec des moyens limités, il est difficile d’investir dans l’immobilier sans mettre « tous ses œufs dans le même panier »… sauf à investir en SCPI ! Acheter une part de SCPI, c’est en effet s’exposer à l’ensemble de son patrimoine. Ce dernier est généralement composé de centaines de biens. Certaines SCPI vont encore plus loin en investissant dans des biens de natures différentes (commerciale, industrielle, d’habitation ou de bureaux) ainsi qu’à l’étranger.
L’immobilier professionnel. – Les SCPI rendent l’immobilier d’entreprise accessible aux particuliers. Lorsqu’ils investissent en direct, les particuliers se limitent en effet généralement aux immeubles d’habitation. Ce n’est pourtant pas ce qu’il y a de plus rentable et tranquille ! Les SCPI disposent de la surface financière et du réseau pour se porter acquéreurs d’immeubles de bureaux ou de surfaces commerciales importantes. Or, les meilleures affaires, y compris à l’internationale, se trouvent souvent dans ces domaines.
Frais d’entrée. – Les frais d’entrée sont le point noir de l’investissement en SCPI. Il faut compter entre 8% et 13% du montant total de l’investissement. La valeur de l’investissement diminue donc d’autant au moment de la souscription des parts. Il faudra plusieurs années de rendement avant de « retrouver sa mise ». Comparés aux « frais de notaire », ces frais ne sont pas déraisonnables. D’autant plus que la société de gestion assure un véritable service en recherchant — parfois dans toute l’Europe — les biens dans lesquels investir. Il faut toutefois reconnaitre que les sociétés de gestions et les acteurs qui gravitent autour sont souvent gourmands. Pour preuve, quelque chose que l’on ne vous dira pas en public : certains conseillers en gestion de patrimoine proposent à leur client de leur rétrocéder une partie de leur commission pour diminuer les frais. Car si vous achetez des parts de SCPI via un tiers, il y a de très fortes chances qu’il touche une commission généreuse. Cela se négocie, même si les sociétés de gestion n’aiment pas ça.
Frais de gestion. – Après avoir payé des frais d’entrée importants, l’investisseur en SCPI voit tous les ans les loyers qu’il touche amputer des frais de la société de gestion. Il est bien normal qu’elle se rémunère, mais il n’y a que peu de contrôle. Les actionnaires des SCPI ne sont pas du genre « militant » et s’accommodent d’un conseil de surveillance acquis à la cause de la société de gestion.
Intérêts non alignés. – De nombreux grands investisseurs, comme Warren Buffett, accordent une grande importance au fait que les intérêts du management d’une société et ceux de ses actionnaires soient alignés, c’est-à-dire qu’ils vont dans le même sens. Pour les SCPI, ce n’est pas toujours le cas. L’intérêt de la société qui gère la SCPI, c’est de collecter beaucoup d’argent afin de se rémunérer avec les frais d’entrée. Selon les conditions du marché immobilier, cela peut aller dans le sens des actionnaires en place ou pas du tout ! Par exemple, si les biens sur le marché sont d’un rendement inférieur à ce qu’ils étaient auparavant, continuer à collecter va mécaniquement diluer le rendement pour les anciens actionnaires de la SCPI. Leur intérêt est alors de stopper la collecte, ce qui n’est pas du tout celui de la société de gestion.
Pas d’assurance, pas de taxe foncière, pas charges de copropriété ! – Les porteurs de parts de SCPI ne payent ni l’assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copro que payent les investisseurs qui achètent des biens en direct. Il n’y a pourtant rien de magique là-dedans ! Les SCPI payent ces frais pour leurs actionnaires. Les rendements affichés par les SCPI doivent simplement être comparés en en tenant compte.
Fiscalité immobilière. – Fiscalement, les dividendes des SCPI sont traités comme des loyers. Ce qui signifie qu’ils ne peuvent bénéficier de la flat tax. Le régime du microfoncier, quant à lui, n’est accessible que pour les investisseurs possédant (en plus des parts de SCPI) un bien locatif en direct. La valeur des parts de SCPI est également prise en compte pour établir l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, les SCPI investissant à l’étranger bénéficient souvent d’une convention fiscale avantageuse. Une partie des loyers n’est donc pas taxée en France. Enfin, sachez qu’il existe aussi des SCPI défiscalisantes d’un intérêt parfois discutable (une étude au cas par cas est nécessaire selon la situation du contribuable).
Marché des parts plus ou moins liquide. – Lorsqu’un investisseur en SCPI souhaite se défaire de ses parts, il peut trouver lui-même un acheteur. Généralement, la société de gestion assure la liquidité sur le marché des parts. Lorsque la demande est là comme depuis plusieurs années, il n’y a aucun souci. En cas de vente, l’argent est souvent disponible en un ou deux mois. Cependant, en cas de crise, le prix des parts peut beaucoup baisser, exactement comme le prix d’un immeuble. Surtout, le marché des parts peut rester figé pendant des mois faute d’acheteurs. Ce n’est pas vraiment un inconvénient par rapport à l’investissement immobilier en direct qui connait les mêmes limites, mais ça peut l’être par rapport à la bourse et au SIIC en particulier.
Alors les SCPI, pour quel investisseur finalement ?
Les SCPI sont bien adaptées à un public aimant l’immobilier, mais pas les embêtements qui vont avec. Il faut simplement garder en tête que tout service a un prix. Les SCPI sont un placement comportant beaucoup de frais, mais c’est le prix de la tranquillité.