Le match bourse vs immobilier : quel investissement choisir ?

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vs

🏠 Immobilier

La bourse est réputée être un placement très risqué. C’est vrai ! Il y a tout d’abord les risques liés aux actions choisies. Si l’entreprise derrière une action fait faillite, l’actionnaire perd généralement tout (d’où l’importance de la diversification, on en reparle ci-dessous !). Ensuite, le marché présente un risque en lui-même. En cas de krach boursier, aucun titre n’est épargné. La bourse finit toujours par remonter, mais tout le monde n’est pas prêt à voir ses placements baisser de 20%, 30% voire 50% en quelques mois puis d’attendre des années avant de les voir remonter.

En immobilier, le risque de perte totale est beaucoup plus limité qu’en bourse. Le risque le plus important est probablement celui lié à la solidité de l’immeuble, aux mouvements de terrain, aux incendies, etc. Heureusement, ces risques sont rares et peuvent parfois être assurés. Un risque bien réel est celui des impayés de loyers et des dégradations locatives. S’ils peuvent être source de beaucoup de soucis, ils ne conduisent pas à la perte du bien. Il existe de plus des assurances pour les loyers impayés ou la possibilité de prendre une caution. Le dépôt de garantie versé par le locataire constitue également une petite sécurité.

Sur longue période, les indices bousiers procurent en moyenne un rendement de 7% par an. Toutes les études prouvent que les actions sont la meilleure classe d’actif à condition de regarder sur une longue période (10 ans minimum). Ce n’est pas très étonnant, car acheter des actions, c’est acheter des parts d’entreprises. Or, les entreprises cotées en bourse, surtout aux États-Unis, sont parmi les meilleures au monde. Elles savent comme personne faire fructifier leur capital. C’est ce même capital que vous achetez en acquérant l’action d’une entreprise.

L’immobilier est un placement rentable. Si on regarde le passé, les loyers conjugués à l’appréciation des prix des biens ont été très profitables aux investisseurs immobiliers. Dans ce comparatif, l’immobilier doit tout de même concéder la place de placement le plus rentable à long terme à la bourse. Sans enlever aucune qualité de l’investissement immobilier, la bourse est tout simplement le meilleur placement à long terme.

Par nature, la bourse est un placement pouvant offrir une forte diversification. Pour diversifier le risque, il suffit d’acheter des actions de différentes sociétés. On peut aller plus loin en achetant des actions de sociétés situées dans différents pays et opérant dans des domaines très différents. L’investissement en ETF rend la diversification encore plus facile, même avec une faible somme d’argent. Par exemple, acheter un ETF monde, c’est acheter d’un coup les 1700 plus grandes entreprises du monde développé. Autant dire qu’elles ne risquent pas toute de faire faillite en même temps !

Il y a peu de diversification possible avec l’immobilier. Les prix des biens, même des studios, sont tels qu’il est difficile d’investir dans plusieurs biens sans avoir de gros moyens. Avec un seul bien, le risque est donc très concentré. La solidité de l’immeuble, la tranquillité du quartier, l’attractivité de la région sont autant de risques attachés au bien. Il ne serait d’ailleurs probablement pas une bonne idée d’avoir plusieurs biens dans des zones géographiques très éloignées. La diversification se payerait très cher en termes de difficultés de gestion. Mieux vaut en immobilier investir sur un marché proche de chez soi.

La bourse paraît souvent très obscure. En réalité, moyennent quelques efforts, il n’y a rien d’insurmontable. Le travail de construction d’un portefeuille peut sembler difficile. Quelles actions acheter ? À quel prix ? En quelle proportion ? Pour s’économiser toutes ces questions, le mieux est aujourd’hui d’investir dans des ETF répliquant la performance d’un indice (par exemple, le CAC 40 ou le Nasdaq). Acheter un ETF puis « dormir dessus » pendant longtemps est reconnu comme l’une des techniques les plus efficaces ! 

Bien entendu, il y a des techniques de stock picking ou des stratégies à base d’options beaucoup plus sophistiquées, mais rien n’oblige à les employer pour être efficace.

Identifier ce qu’est un bon investissement immobilier est a priori à la portée de tous. Une dose de bon sens permet de comprendre ce qu’est un bon emplacement et une région avec de la demande locative. Tout n’est pourtant pas aussi simple, car si on veut maximiser le rendement de son investissement, il faudra sortir des biens que tout le monde s’arrache, voire se lancer dans des travaux. Si vous êtes bricoleur, vous pourrez utiliser votre expertise pour rénover un bien à moindre frais, mais ce n’est pas à la portée de tout le monde.

Des montages fiscaux avantageux (déficit foncier ou LMNP) peuvent aussi s’avérer nécessaires. Cela implique de se former un minimum. Heureusement, l’information est disponible et des professionnels (notaires, comptables, etc.) peuvent efficacement vous aider.

Emprunter pour investir en bourse n’est pas facile en France. Il existe le mécanisme du SRD (règlement différé), mais mieux vaut s’en tenir à l’écart tellement il est cher. Pour utiliser l’effet de levier en bourse, il faut en réalité utiliser ce que l’on appelle l’achat sur marge. Ainsi, votre courtier vous permettra d’acheter plus que la somme investie moyennant le nantissement de vos titres. Malheureusement, les courtiers offrant un achat sur marge intéressant sont généralement étrangers (Degiro, Interactive Brocker), ce qui est dissuasif pour beaucoup d’investisseurs français. Dommage, car l’achat sur marge permet de faire jouer le levier sans forcément un CDI comme pour l’immobilier. Attention, le levier en bouse multiplie les risques attachés à un investissement déjà risqué par nature. Il est réservé aux plus audacieux !

L’emprunt immobilier est bien connu. Les banquiers ont l’habitude de prêter pour des investissements locatifs. À la condition d’avoir une situation stable (le CDI est souvent exigé) et de présenter un projet d’investissement viable, les banques prêtent assez « facilement ». Même lorsqu’un apport est exigé, il n’est jamais aussi important que pour acheter sur marge en bourse. De plus, la banque se prémunit contre le risque de non-remboursement en hypothéquant le bien, ce qui permet d’obtenir des taux relativement faibles. Si la banque peut donc se retrouver propriétaire du bien dans le pire des cas, ce n’est généralement pas aussi dramatique que lorsque la banque liquide un portefeuille boursier pour cause d’appel de marge.

Lors de l’achat d’une action, il n’y que la taxe sur les transactions financières de 0,3% à payer. Et encore, ce n’est le cas que pour l’achat de titres d’entreprises européennes de plus d’un milliard de capitalisation boursière.

Lorsque les actions achetées versent un dividende, celui-ci peut être taxé soit à la flat tax de 30%, soit à l’impôt sur le revenu si cette option est plus avantageuse. Même chose pour les plus-values lors de la revente d’une action. À noter que les moins-values et les plus-values se compensent, ce qui peut réduire fortement la facture.

L’investisseur en bourse peut de plus investir au sein d’un PEA. Il s’agit d’un compte réservé aux actions européennes où aucun impôt sur les dividendes et les plus-values n’est exigible. Seuls les prélèvements sociaux sont à payer, mais qu’au moment du retrait des sommes investies ou de la clôture du compte.

Un immeuble ne peut se délocaliser pour échapper à l’impôt. Nos gouvernants l’ont bien compris !

Acheter un bien immobilier, c’est tout d’abord payer les frais de notaires (qui sont essentiellement des taxes contrairement à ce que leur appellation laisse penser) entre 8% et 10%. Viennent ensuite tous les ans les impôts locaux et l’impôt sur la fortune immobilier (IFI) si vous avez un gros patrimoine. Lors de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value doit être acquitté. Il y a un abattement pour durée de détention, mais celui-ci n’est efficace à 100% qu’après 30 ans.

Selon le type d’investissement envisagé, les loyers peuvent bénéficier d’abattement grâce au micro foncier, aux mécanismes du déficit foncier ou du statut LMNP. Ces mécanismes peuvent grandement réduire les impôts payés par le propriétaire sur les loyers qu’il perçoit, mais tout cela mérite une étude minutieuse au cas par cas.

Question frais, les investisseurs en actions s’en sortent souvent très bien. Lors de l’achat d’un titre, les coutiers sont libres de pratiquer les tarifs qu’ils souhaitent. Toutefois, sur PEA les frais sont limités par la loi à 0,5% du montant de l’ordre. Même en dehors du PEA, les frais ne sont généralement pas beaucoup plus élevés du fait d’une bonne concurrence entre acteurs. Autrefois, il était courant de payer tous les ans des frais de garde pour ses actions, cette pratique est en train de disparaître avec les courtiers en ligne.

L’immobilier est un placement chargé en frais, c’est l’un de ses principaux inconvénients. Lors de l’achat, il faut ajouter aux frais de notaires (comprenant surtout des taxes, nous venons d’en parler) les éventuels frais d’agence. Au cours de la vie du bien, il faudra tous les ans payer l’assurance propriétaire non occupant, d’éventuels frais de copropriété auxquels s’ajoutent les réparations incombant au propriétaire. Si le bien est placé en gestion, il faudra aussi rémunérer l’agence pour son service.

Vous souhaitez briller dans les diners en parlant de vos investissements ? Ça ne va pas être si facile avec un portefeuille d’actions. En France, les actionnaires ont souvent mauvaise presse. Les a priori et les incompréhensions sont légion. Bien sûr, cela dépend du milieu que vous fréquentez. Il y en a où la bourse est très bien comprise et acceptée, mais il y en a aussi (certaines branches de la fonction publique ou de l’enseignement en particulier) où il est plus sage de ne pas parler de ses investissements en bourse pour éviter l’hostilité. Dur dur d’être actionnaire en France ! 

Par rapport à l’investissement en actions, l’immobilier est globalement beaucoup mieux accepté et compris en France.

L’investisseur immobilier sera sujet de quelques jalousies, voire de quelques a priori concernant « les propriétaires toujours coupables face au locataires toujours gentils », mais l’immobilier reste un investissement assez banal qui ne suscite pas l’hostilité. La curiosité est par contre souvent de mise. Ce peut d’ailleurs être l’occasion d’échanges intéressants. Des amis ou de la famille peuvent par exemple vous prêter main-forte pour quelques travaux ou opérer un montage adapté.

Les marchés boursiers sont ouverts tous les jours de la semaine sauf les jours fériés. Si vous souhaitez vendre des actions, il y a généralement toujours des acheteurs en face. Il n’y a que pour quelques toutes petites valeurs où la contrepartie n’est pas disponible immédiatement. Il est donc en principe très facile de céder ses titres en bourse. L’agent est généralement disponible en quelques minutes. Le seul problème, c’est qu’on vend au prix du marché, c’est-à-dire pas forcément au prix que l’on souhaite.

La liquidité d’un bien immobilier dépend de nombreux facteurs. En premier lieu, l’état du marché immobilier en général influence beaucoup les délais de vente. Dans les périodes de faible dynamisme, il faut souvent attendre plusieurs mois avant de trouver un acheteur au prix. Ensuite, il peut y avoir plus ou moins de demandes dans la région, le type de biens peut être plus ou moins courtisé, etc. Dans le meilleur des cas, le délai se compte en mois avant de disposer de l’argent une fois la décision de mettre l’appartement ou la maison à la vente.